양도소득세의 세율 및 계산 방법

나도 양도소득세 한 번 내고 싶다!

재산을 남에게 넘기는 즉, 양도 시 생기는 이익에 대하여 물리는 세금이 양도소득세다. 양도소득세는 행복한 고민이다.

어쨌든 이익이 났다는 말이니까. 이번엔 양도소득세가 무엇이며 세율 그리고 계산은 어떻게 하는지 알아본다.

 

 

 

양도소득세란?

개인이 가지고 있는 땅이나 건물과 같은 부동산이나 주식 그리고 부동산에 붙어 있는 각종 권리 등을 양도함으로써 생기는 이익에 대하여 부과하는 세금을 말한다. 워낙 부과 대상 종류가 많아 재산을 양도할 때는 해당되는지 꼭 확인해 볼 필요가 있다. 또 어떤 것은 이게 양도인지 아닌지 헷갈리는 경도 있다. 예를 들어본다. 조금 어려울 수도 있겠다. 소유권 이전 등기가 없는 매매, 교환, 출자 등은 과연 양도로 보아 세금을 부과하는 걸까. 미리 공부하는 것도 좋지만 양도가 있을 경우 세무사 상담을 하거나 아예 의뢰하면 돈은 들지만 깔끔하지 않을까.

 

 

과세대상

'이익이 생기는 곳에 세금이 있다'라는 말이 있다. 세금을 낸다는 것은 이익이 생겼다는 말이다. 세금을 내도 좋으니 이익이 났으면 좋겠다. 그러나 막상 이익이 생기면 피하고 싶은 게 세금이지 않나. 이익이 생기는 거의 모든 양도 거래에는 세금이 부과되는 것을 보면 무섭기도 하다. 양도소득세 과세대상을 보면.

▷ 땅, 건물이 과세대상이라는 것은 알겠는데 무허가건물도 과세대상이란다. 이해가 안 간다. 허가는 안 해주었지만 세금은 걷겠다? 글쎄다.

▷ 주식도 과세대상이다. 대주주의 상장주식 양도, 소액주주의 장외 비상장주식 양도가 대상이다.

▷ 영업권, 회원권 등도 과세대상이다.

▷ 그밖에 파생상품, 신탁 수익권도 과세대상이란다. 솔직히 정확히 잘 모르겠다. 옆에 유능한 세무사가 있어 다행이다.

 

 

 

세율 및 계산

양도소득세는 양도하면서 생기는 이익에 대해 부과하는 세금이다. 양도를 했는데 이익이 없다면 양도소득세도 없다는 말이다. 아파트를 예로 들겠다. 아파트를 팔 때 가격에서 산 가격과 들었던 경비를 뺐는데 이익이 생겼다면 그 이익에 양도세율을 곱해서 양도소득세를 산출해 세금을 부과한다. 전문적인 용어를 사용해 식으로 나타내면 다음과 같다. 훨씬 있어 보이지 않나.

양도소득세=양도가액-취득가액-필요경비-장기보유특별공제-기본공제

 

 

과세표준과 보유기간에 따라 세율이 다르게 적용된다. 보유기간 1년 미만은 70%, 보유기간 1년 이상 2년 미만은 60%,

보유기간 2년 이상이면 6%~45%의 세율이 적용된다.

 

양도소득세 세율표/네이버이미지

 

양도소득세를 안 낼 수는 없고, 줄일 수 있는 방법은 없을까. 위의 세금 산출 식을 보면 양도가액, 취득가액은 내가 관여할 수 없다. 관건은 필요경비다. 

   

 

 

필요경비

 소득세법에서는  양도차익을 구할 때 산 가격과 더불어 필요 경비도 함께 빼도록 하고 있다. 어떤 게 필요경비에 해당할까. 필요경비는 아파트를 구입했을 때, 보유하고 있을 때, 팔 때 이 세 가지 경우 발생한다. 영수증 보관은 필수다.

▷ 아파트 구입 시 발생할 수 있는 비용은 취득세, 등록세, 부동산 중개수수료, 대출이자, 필요시 감정평가비 등이 있고,

▷ 보유 시 발생할 수 있는 비용은 자산가치에 도움이 되어야 한다. 샷시교제, 베란다 확장, 인테리어, 리모델링에 들어간 비용이 해당된다. 

▷ 아파트를 팔 때 발생할 수 있는 비용은 부동산중개수수료, 공증비, 필요에 따라 세무사 비용 등이 해당된다.

 

비용을 지출했지만 필요경비로 인정받지 못할 수도 있으니 반드시 계약서, 영수증, 견적서, 시공사진 등이 필요하다.

그때 가서 온통 집안을 샅샅이 뒤지는 일이 없도록 미리미리 준비해야 하지 않을까.

 

 

 

 

신고 방법 및 기한

양도소득에 신고 및 납부는 부동산의 경우, 양도한 날이 속하는 달의 말일부터 시작해 2개월 안에 주소지 관할 세무서에 예정신고와 함께 납부해야 한다. 예를 들어 잔금을 6월 10일에 받았다면 8월 31일이 양도소득세 신고, 납부기한이 된다.

양도거래가 한 해 한 건만 있었다면 확정신고를 안 해도 되지만, 2건 이상 거래가 있었다면 그다음 해 5월에 반드시 확정신고를 해야 한다. 만약 양도소득세를 신고하지 않거나 납부하지 않으면 가산세가 부과되고, 가산세를 안 내면 납부지연가산세가 붙는다고. 지구 끝까지 따라간다는.

 

 

 

 

비과세 조건/ 면제조건

1가구당 1 주택 소유와 함께 2년 이상 가지고 있고, 가격이 12억 원 이하이면 양도소득세의 면제 조건이 된다.

그렇다면 1가구당 2 주택을 소유하면 어떻게 될까. 

① 결혼으로 2 주택이 된 경우:각자 1 주택을 가지고 결혼할 경우 5년 안에 먼저 양도하는 주택은 양도소득세 면제된다.

② 일시적으로 1 가구 2 주택이 된 경우:주택을 가지고 있는 상태에서 새로 주택을 한 채 구입했을 때에는 먼저 가지고 있던 주택을 3년 안에 팔면 양도소득세 면제된다. 단, 먼저 주택 구입 시점부터 1년이 지난 뒤 다음 주택을 구입했어야 한다.

③ 상속받아 2 주택이 된 경우:상속으로 2 주택이 되었다면 기존 주택을 먼저 양도할 때 양도소득세 면제된다. 단, 상속받은 주택을 먼저 매도할 때는 과세된다.

④ 직계존속과 합쳐 2 주택이 된 경우 : 1 주택을 가지고 있는 상태에서 60세 이상의 직계존속을 모시기 위해 합쳤다면 그날부터 10년 안에 먼저 양도하는 주택에 대해서는 양도소득세가 면제된다. 만약 직계존속이 요양등급을 받는 중중질환자라면 60세가 안 돼도 상관없다.

⑤ 농어촌 주택을 포함하여 2 주택이 된 경우:농어촌 주택을 구입하여 3년간 보유하고, 구입 전에 가지고 있던 일반주택을 양도하는 경우 비과세 적용한다. 

 

복잡한 것 같지만 그렇지 않다. 여러 가지 경우 중 내게 해당되는 경우는 한 가지이니까. 그래도 헷갈린다면 전문가의 자문을 구하면 된다.

 

 

정리하면

'피할 수 없으면 즐겨라' 이게 여기에 맞는 말인지 모르겠다. 양도소득세 관련 자료를 찾고 있다면 그는 이미 이익을 냈고, 세금을 줄이거나 피하기 위함이다. 세금은 피할 수 없다. 아니 피할 수 있어도 피하면 안 된다. 부메랑으로 돌아오기 마련이다. 이익을 크게 많이 만들면 되지 않나. 그게 말처럼 쉽게 되진 않지만. 어쨌든 이익을 만들고 필요경비를 잘 챙기자. 그러고 나서 양도소득세를 즐거운 마음으로 내면 되지 않을까. 이익을 낸 각자에게 축하하자.